Los inmuebles tributan actualmente muy por encima de su valor de mercado


La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei), organización que reúne a 1200 empresas en activo de la mediación inmobiliaria en toda España, indica que los inmuebles que se venden actualmente tributan muy por encima de su valor de mercado.

Se trata de una situación que se da en la mayoría de comunidades autónomas y que afecta directamente a los impuestos que el Gobierno tiene transferidos a las Autonomías: Transmisiones Patrimoniales  y Sucesiones.

En la mayoría de comunidades autónomas el desfase entre el valor de mercado y el valor fiscal se sitúa entre un 20% y 30% sobre el precio de venta real. Los agentes aconsejan a sus clientes recurrir la “complementaria” y exigir una carga tributaria acorde al precio pagado y escriturado por la vivienda. Sin embargo, el proceso es largo y no siempre concluye con éxito.

La Apei estima que los impuestos cedidos a las comunidades autónomas que afectan a las operaciones de compraventa como el de Transmisiones Patrimoniales, en las viviendas de segunda mano, y  el de Sucesiones se sitúan entre un 20 y 30% por encima del valor de mercado actual de la propiedad. Este desfase, en el que sale muy perjudicado el comprador, afecta, según el sondeo realizado por la Apei entre sus delegados territoriales, a casi todas las comunidades autónomas, excepto Islas Baleares y Comunidad Valenciana donde no se han apreciado por el momento este tipo de desviaciones en los impuestos.  

El presidente de la Apei, Óscar Martínez, asegura que “los valores que se aplican actualmente eluden la caída en picado de los precios de los últimos cinco años”.  Ante este desfase, Martínez añade que “nosotros aconsejamos recurrir y ayudamos en este trámite a nuestros clientes, aunque muchas veces no se consigue nada”.

Para Joan Castella, secretario de la Apei y agente inmobiliario que opera en la demarcación de Barcelona,  “en la mayoría de casos, a la que al valor del catastro le aplicas el coeficiente que marca la Generalitat , el resultados es que el comprador debe pagar un impuesto de Transmisiones como si su vivienda costase un 40 % más de lo escriturado según el precio de venta”.

Por su parte, el delegado de Sevilla de la Apei, Juan Guijarro, explica que  en la capital andaluza “es necesaria una revisión. Todas las operaciones de compraventa realizadas últimamente tienen una complementaria pues aplican los precios de compra pero no el de venta. Los ciudadanos ponen el recurso pero no reciben respuesta por parte de la Administración.

Canarias y Galicia, a la cabeza

El delegado de la Apei en Canarias, Isidro Martín, asegura que “la Hacienda Canaria no se ha adaptado a los precios del mercado real y se rige aún por los del 2006. El ciudadano compra ahora un inmueble de 180.000 euros, paga el Impuesto de Transmisiones por este importe y después recibe una complementaria de Hacienda porque les consta que el precio de la vivienda es entre un 20% y 30% superior. Referencian los inmuebles en base las hipotecas que se concedían en 2006 y si en su momento aquel piso se escrituró por 250.000 €, giran la complementaria por el diferencial en relación a ese precio”. 

Más grave es el caso de Galicia donde el desfase para el cálculo del tributo puede alcanzar hasta el doble del precio de venta actual de la vivienda. Según Javier Hermida, delegado de la Apei en Galicia, esta circunstancia afecta tanto a fincas rústicas como urbanas. “En general”, puntualiza “el desfase se sitúa en un 30 %, pero no es extraño encontrar casos en que alcanza el 50%”.  Para Hermida, en Galicia esta realidad se ve agravada porque “además Hacienda tiene un concepto de valoración de los inmuebles que no incluye características tan importantes como la distribución de la vivienda por lo que las estimaciones resultan prácticamente arbitrarias”.

Hermida aconseja a sus clientes recurrir.  “Acabamos de realizar un recurso. La compra realizada se hizo por valor de 140.000 € y el impuesto se ha estimado por un valor de 287.000 €”, explica. Sin embargo, el experto gallego afirma que “en la mayoría de los casos el cliente acaba pagando la complementaria por no meterse en los juzgados. Y es que las complementarias te acaban aburriendo”.

En las comunidades de Madrid, Andalucía, la Rioja, Cataluña y Castilla-León el caso es similar. Los delegados de estas zonas coinciden en que “Hacienda debería modificar los valores y situarse un 20% por debajo de los que esta utilizando ahora”. En el caso del País Vasco, según explica el delegado de la Apei, Gonzalo Ambrosio, “no en todos los casos te encuentras con unos valores por encima del precio de venta, pero hay propiedades en las que sí se da esta realidad y los valores se sitúan en un 20% por encima del valor de mercado. En Bilbao encuentras inmuebles que tienen valores más actualizados y otros que están claramente desfasados al alza. Ante esto te sientes impotente”.

La Comunidad Valenciana y las Islas Baleares son, según el sondeo realizado por la Apei. zonas donde no se ha apreciado por el momento de manera significativa este desfase entre el precio de venta y el valor de referencia para el cálculo de los impuestos

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