Lo que deberías saber sobre la Escritura de Compraventa.

La compraventa de la vivienda habitual es la transmisión de mayor cuantía que la mayoría de la población realizará en su vida.
El sistema actual español, se basa en la colaboración entre el notario y el Registro de la Propiedad, lo que brinda tanto al comprador como el vendedor la máxima seguridad jurídica.

DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Es relativamente frecuente, tanto entre particulares como cuando vende un promotor, la firma de un contrato privado, cuyo objeto es asegurar en la medida de lo posible la operación. Dicho documento es previo a la firma de la escritura pública de compraventa y se denomina precontrato.
La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deberás pasar por todos los pactos que contenga y no sean contrarios a la ley. Por tanto, no podrás eximirte de su cumplimiento alegando que no te conviene lo que pactaste en su momento, o que desconocías lo que firmabas.
Es por ello que cobra vital importancia el asesoramiento previo. 
Algunas cuestiones importantes a tener en cuenta:

ENCARGADO DE FIRMAR POR LA PARTE VENDEDORA

Cuando la parte transmitente es un promotor inmobiliario, el encargado de la firma puede ser él mismo aunque lo más habitual es que sea el administrador o un apoderado de la sociedad.
Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.
Si la parte transmitente interviene en virtud de poder notarial, deberá presentar la copia autorizada del apoderamiento, el cual deberá facultarle para la venta.
Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas.

INFORMACIÓN SOBRE EL ESTADO DE CARGAS DE LA VIVIENDA

Solicitaremos al Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble una nota simple informativa para comprobar el estado de cargas, si pesan embargos o si está gravado con alguna hipoteca.
En caso de que el inmueble esté gravado con una hipoteca, el comprador deberá informarse acerca de las condiciones de la misma, para posteriormente decidir si se subroga o si contrata de manera independiente un préstamo hipotecario con otra entidad.

CUOTAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Cuando una vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios, tendrás que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Solicitaremos  al presidente o al administrador de la comunidad información de si el vendedor está al corriente de pagos, así como de los estatutos y normas internas que rigen.

PRECIO Y ARRAS

Debe constar en el documento el precio de la vivienda y si el pago está completamente satisfecho o si queda aplazado. En caso de quedar pendiente, se especificará el modo de satisfacer la parte aplazada. Pudiéndose pagar a plazos antes del otorgamiento de la escritura o mediante hipoteca.
Las viviendas de protección oficial tienen un precio máximo de venta por ley. El órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma informará convenientemente en estos casos.
Es habitual que que se establezca una cantidad que el comprador adelanta el vendedor (arras), para asegurar en la medida de lo posible que el contrato se cumplirá. Si no se llega a otorgar la escritura pública de compraventa, lo más común es que el comprador pierda dicho adelanto (si es por su culpa) o que el vendedor devuelva la cuantía del adelanto por duplicado (si el fallo es achacable a él). Son las llamadas arras penitenciales o de desistimiento.

GASTOS ASOCIADOS A LA COMPRAVENTA 

Detallamos a continuación los gastos derivados del otorgamiento:
  • Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).
  • Gastos notariales.
  • Gastos del la inscripción en el Registro de la Propiedad donde se ubica la finca.
  • Impuestos.
Según Ley , la parte vendedora pagará el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y la matriz de la escritura, mientras que la parte compradora se hará cargo de la parte restante de la minuta notarial (puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma), además de los gastos del Registro de la Propiedad y los impuestos.
En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal,  los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.

ELECCIÓN DE LA NOTARÍA

Independientemente de quien sea la parte transmitente, la parte compradora tiene derecho a elegir la notaría donde otorgar la escritura pública de compraventa.

EFECTOS DEL DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Mediante el documento privado de compraventa no se puede solicitar una hipoteca al banco ni inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. Es por ello que, a pesar de ser completamente válido, se recurre a un documento de efectos muy superiores, que además proporciona la seguridad exigida por el ordenamiento.

LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA

La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado; además la actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes, da seguridad a los contratantes y eficacia al negocio contenido en la escritura que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda  en el registro de la propiedad.
  • Fehaciencia: Los otorgantes de la escritura pública declaran ante notario su voluntad de vender y comprar así como las condiciones, dando el notario fe de dichas declaraciones. Es por ello que la escritura pública, a diferencia del contrato privado, es fehaciente.
  • Seguridad jurídica: El notario, además de dar fe, ofrece seguridad jurídica. La notaría realizará las siguientes comprobaciones:
    • Comprobación de identidad, capacidad y legitimaciones de los comparecientes: Tanto la parte compradora como la vendedora deberán acreditar su identidad mediante sus respectivos Documentos Nacionales de Identidad o pasaportes vigentes. El notario guardará una copia física o digitalizada de dichos documentos. Además, comprobará la capacidad y legitimación de los otorgantes.
    • Comprobación del título del vendedor: El notario comprobará el título de propiedad de la parte vendedora, se cual sea éste y dejará en dicho título constancia de su transmisión.
    • Comprobación de la vivienda habitual del vendedor: El vendedor deberá dejar constancia en la escritura si el inmueble objeto de venta es su vivienda habitual. En ese caso, el cónyuge o pareja de hecho deberá consentir la venta, independientemente de si es un bien privativo o no.
    • Supuesto de Vivienda de Protección Oficial (VPO): El notario advertirá del precio máximo de venta que no se puede superar, de la autorización de la Administración para que el comprador pueda adquirir la vivienda y de los requisitos, las obligaciones y limitaciones que deberá cumplir el comprador en este tipo de viviendas mientras su régimen esté vigente.
    • Estado arrendaticio: El notario requerirá a la parte vendedora su manifestación acerca del estado arrendaticio del inmueble, esto es, si la vivienda está, en el momento de la transmisión, libre de arrendamientos y ocupantes o, por otra parte, su identidad y títulos de ocupación. —-
    • Comprobación registral de titularidad y cargas y seguridad en la compra: Mediante petición de información registral previa y presentación inmediata de la escritura en el Registro de la Propiedad. El notario, antes de la firma de la escritura, enviará una solicitud de nota informativa al Registro de la Propiedad don de se ubica la finca. En el documento consta el titular de la finca y si pesa sobre ella algún tipo de gravamen. Una vez firmada la compraventa, el notario realizará una presentación telemática de la escritura en el Registro, comunicando el nuevo propietario.
    • Comprobación del pago o no de las cuotas de comunidad: el comprador debe solicitar que el vendedor aporte certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. El notario exigirá la entrega de ese certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose informado convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de aportar el certificado. Asimismo el notario advertirá al comprador que facilite sus datos al administrador de la comunidad para el pago de las siguientes cuotas.
    • Datos catastrales: El notario solicitará la referencia catastral de la vivienda, normalmente mediante el último recibo del I.B.I., que debe de presentar el vendedor y obtendrá telemáticamente en la web del Catasto una certificación catastral descriptiva y gráfica que será incorporada a la escritura para comprobar la coincidencia y advertir de las discrepancias entre los datos catastrales, los que figuran en la escritura pública y los que resultan del registro de la propiedad. Una vez autorizada la escritura de compraventa, el notario facilitará los datos del comprador al Catastro inmobiliario al objeto de que los próximos recibos de IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular. También él comprobará que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales anteriores no prescritos.  Web del Catastro.
    • Certificado de eficiencia energética: El notario solicitará al vendedor el Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda, que deberá ser incorporado a la escritura de compraventa.
    • Cédula de habitabilidad: En determinadas Comunidades Autónomas, el imprescindible la aportación de la cédula de habitabilidad del inmueble.
    • Comprobación de los medios de pago: El notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda: en efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, los números de las cuentas de donde ha salido el dinero, el número de la cuenta donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura. En el supuesto de que la compraventa estuviera sujeta a IVA, también dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado dicho impuesto. Si el que vende es un extranjero dejará constancia de la retención que debe practicar el comprador del 3 por ciento del precio de la venta y asesorará a comprador y vendedor sobre los modelos que deberán rellenar al efecto, y sobre los plazos de cumplimiento sus obligaciones fiscales.
    • Advertencias en el supuesto de precio aplazado: En el supuesto de que ambas partes pactaran que el comprador pudiera aplazar una parte del precio, el notario advertirá al vendedor de los riesgos que corre y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos y cuál es el coste de estas garantías, que debería asumir el comprador que no puede adquirir el inmueble al contado.
    • Advertencia de los vicios ocultos:El notario advertirá al vendedor de que responde de los vicios que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista, sin perjuicio de que, por los motivos que fueran, el comprador dispense de esta obligación al vendedor.
    • Advertencia de las obligaciones fiscales: el notario advierte al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana); de su obligación de pagar el IBI de todo el año aunque venda en enero,  y de que debería guarda una copia simple de la escritura de la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial. El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos jurídico Documentados (este último caso si se paga IVA), y que deberá acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente Plusvalía Municipal, que por ley debe pagar el vendedor), todo ello para que el comprador pueda inscribir a su nombre  en el Registro de la Propiedad el  piso que acaba de comprar. Este trámite lo puede hacer el notario si se lo pide el comprador.
    • Identificación del Titular Real: En el supuesto de que intervenga una sociedad mercantil, y en cumplimiento de la la Ley de Prevención del  Blanqueo de Capitales, el notario está obligado a identificar quien es o quienes son las personas físicas  que controlan más del 25 por ciento de las acciones o participaciones de la sociedad interviniente.
  • Asesoramiento: El notario, como profesional del derecho, te asesorará y aconsejará de manera totalmente gratuita.

TRAMITES POSTERIORES AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA

Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:
1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tienes un plazo máximo de un mes desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.
Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo vendedor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el  1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga, es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según la Comunidad Autónoma) del precio.
En Zaragoza el trámite se realiza en la Dirección General de Tributos de la Diputación General de Aragón, sita en la calle Costa número 10. Deberá personarse con una copia simple y una copia autorizada de la escritura de compraventa, rellenar el impreso de auto-liquidación y abonar el impuesto. El plazo es de treinta días naturales desde la firma de la escritura.
2.- Inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente. Si la escritura se ha presentado telemáticamente, es muy recomendable solicitar al notario esta presentación por la garantía de inmediatez que ofrece para bloquear el Registro de la propiedad. Hay un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados. Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y se le entregará la copia de la escritura, con el cambio de nombre en el registro.
Si la finca objeto de la transmisión se encuentra en Zaragoza, habrá que dirigirse a la Plaza Mariano Arregui número 8 con una copia autorizada de la escritura para su inscripción. No hay un plazo determinado.
Las gestiones pueden ser encargadas a una gestoría o realizarlas por uno mismo. Es común que la entidad financiera imponga para la tramitación de las escrituras a una asesoría. Infórmese al respecto acerca de los gastos de tramitación. 
Para cualquier cuestión relativa con la compraventa consulta antes con tu agente inmobiliario de confianza.

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